Darf man in Österreich seine Wohnung über Wimdu, AirBnB oder 9Flats vermieten?

WohnungAuf immer mehr Plattformen wie Wimdu, AirBnB oder 9Flats kann man seine Wohnung für kurze Zeit an Andere überlassen. Besonders in Grossstädten, in denen Hotels extrem teuer sind, ist dieser Trend sehr stark spürbar. Für Urlauber ermöglicht ist wesentlich günstiger, als in einem Hotel zu übernachten. Für den Wohnungsbesitzer stellt dieses Angebot eine gute Möglichkeit dar, etwas dazu zu verdienen, wenn die Wohnung, die zeitweise nicht gebraucht wird, vermietet wird. Bei dieser Art der Überlassung stellen sich natürlich zahlreiche rechtliche Fragen, insbesondere ob diese Form der kurzzeitigen Vermietung rechtlich zulässig ist.

Der Oberste Gerichtshof (OGH) hat zu diesem Themenkomplex im Juli eine interessante Entscheidung gefällt. Dabei ging es um einen Wohnungseigentümer, der seine Wohnung auch einer solchen Internet Plattform inseriert und zur Vermietung angeboten hat. Regelmässig ist es tatsächlich zu Vermittlungen gekommen. Die anderen Wohnungseigentümer in der Anlage fühlten sich durch die ständig wechselnden Gäste gestört. Sie vertraten die Meinung, dass denn im Wohnungseigentumsvertrag die Nutzung als Wohnung vereinbart ist, ohne Zustimmung aller anderen Eigentümer die Vermietung zu touristischen Zwecken nicht zulässig sei. Sie klagten den Wohnungseigentümer auf Unterlassung und drangen damit durch.

Bereits das Erstgericht führte aus, das es bei einer derartigen Vermietung zwangsläufig zu einer hohen Frequentierung des Wohnhauses durch hausfremde Personen kommt. In einem Wohnhaus, das sonst nur zu Wohnzwecken genutzt wird, stellt dies eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der anderen Wohnungseigentümer dar.

Der OGH bestätigte schlussendlich in seiner Entscheidung zu 5 Ob 59/14h diese Auffassung. Das Verhalten des beklagten Wohnungseigentümers stellt eine eigenmächtige Widmungsänderung dar, welche nicht zulässig ist. Der Oberste Gerichtshof führte dazu aus, das unter Umständen eine Zustimmung im Ausserstreitverfahren erzwungen werden könnte. Dies ist hier Nichtgegenstand dieses Verfahrens.

In diesem Fall ging es um die Überlassung durch den Eigentümer der Wohnung selbst. Wenn sie nur Mieter sind, so müssen sie zusätzlich das Einvernehmen mit dem Eigentümer herstellen. Ein Blick in den Mietvertrag verrät, ob es ihnen gestattet, ist ihre Wohnung unterzuvermieten und/oder zu touristischen Zwecken zu vermieten. Empfehlenswert ist auf jeden Fall das Gespräch mit dem Vermieter zu suchen.

Neben den zivilrechtlichen Fragen gibt es bei der Vermietung einer Wohnung über AirBnB, Wimdu oder 9Flats noch gewerberechtliche sowie steuerrechtliche Fragen. Zur gewerberechtlichen Zulässigkeit gibt es in Österreich derzeit noch keine abschliessende Judikatur.

In einer weiteren Entscheidung (5 Ob 210/13p) hat der OGH sich ebenfalls mit dem Thema Widmung fremde Verwendung einer Eigentumswohnung auseinandergesetzt. In einem Wohnungseigentumsobjekt gab es zwischen den Eigentümern einen Nutzungsvertrag, welcher die Nutzung in Wohnung, Geschäftslokal, Büro oder Arztpraxis unterteilte. Der Beklagte war Eigentümer einer Wohnung, welche als Büro gewidmet war. Tatsächlich betrieb er jedoch in dieser Wohnung eine Arztpraxis. Die anderen Wohnungseigentümer waren damit nicht einverstanden. Sie vertraten die Rechtsauffassung, dass hierfür eine Widmungsänderung erforderlich sein, welche die Zustimmung aller Wohnungseigentümer voraussetzt. Da eine solche nicht gegeben war begehrt sind die Unterlassung. Der Oberste Gerichtshof beschränkt deren sich in seiner Entscheidung auf prozessrechtliche Fragen. Er führte aus, dass es in diesem Fall Aufgabe des Richters ist, festzustellen, ob eine widmungsfremde Verwendung vorliegt. Das ist in diesem Fall eindeutig, und ob hierfür eine Zustimmung rechtlich erforderlich ist. Ob eine solche Zustimmung im Ausserstreitverfahren erzwungen werden kann, wenn die anderen Wohnungseigentümer grundlos die Zustimmung verweigern, ist nicht im Zivilprozess zu entscheiden.

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