Wohnung zu spät geäumt

Bei einem Wohnungswechsel sind gewöhnlich drei Parteien involviert, der alte Mieter, der neue Mieter und der Vermieter. Die Mieter haben mit dem Vermieter jeweils einen Vertrag, aus dem sich Rechte und Pflichten ableiten lassen. Zwischen dem alten und neuen Mieter gibt es jedoch keinen Vertrag und somit grundsätzlich keine wechselseitigen Verpflichtungen. Trotzdem können Unstimmigkeiten entstehen.

Für Juristen sind solche Dreiecksverhältnisse sehr interessant, da die hier oft fehlenden Regelungen durch die Rechtsprechung geschlossen werden müssen.

Kürzlich hatte der Oberste Gerichtshof (OGH) in einem Zivilprozess zwischen einem alten und neuen Mieter zu entscheiden. Der Vermieter wollte keine Mietausfall haben – verständlich. Darum waren der Auszugstermin und der Termin für den Einzug des Nachmieters nahe beieinander.

Der ausziehende Mieter hat das Mietobjekt zum Räumungstermin allerdings noch nicht geräumt. Der Nachmieter beabsichtigte im Mietobjekt ein Geschäft zu betreiben. Daher stellte er Personal ein, um nach dem Einzug rasch das Geschäft zu eröffnen.

Wegen des nicht geräumten Mietobjekts konnte er das nicht. Arbeitsrechtlich musste er natürlich den Lohn bezahlen. Genau diesen Lohn macht er nun im Wege des Schadenersatzrechts geltend, und zwar vom Vormieter.

Aus den Akten lässt sich nicht sagen, warum der Kläger nicht den Vermieter geklagt hat. Einerseits könnte es sein, dass Schadenersatzzahlungen für derartige Fälle im Mietvertrag ausgeschlossen wurden, andererseits könnte er auf ein gutes Verhältnis zu seinem Vermieter Wert gelegt haben und deshalb nicht gegen diesen vor Gericht gezogen sein.

Die Zivilgerichte hatten nun zu entscheiden, ob eine Schadenersatzforderung gegen den Vormieter zulässig und berechtigt ist.

Das Landesgericht ging davon aus, dass kein Vertrag vorliegt und ein vertraglicher Schadenersatz ausgeschlossen ist. Bleibt die zweite Anspruchsgrundlage des möglichen Schadenersatzes – jene aus einem Delikt – zu prüfen. Ein entsprechendes Delikt also einen Gesetzesverstoss, sah das Landesgericht nicht vorliegen, da es sich bei der Nichteinhaltung des Auszugstermins um eine Vertragsverletzung handelt.

Das Oberlandesgericht sah die Rechtslage anders. Gem. § 1295 Abs. 2 ABGB entsteht ein Schadenersatzanspruch, wenn jemand einen Dritten durch eine sittenwidrige Handlung absichtlich Schädigt.

Dies sah das OLG im vorliegenden Fall als gegeben an. Denn der Vormieter habe vom bestehen des neuen Mitvertrags und dem Einzugstermin gewusst. Voraussetzung ist ein zumindest bedingter Schädigungsvorsatz. Diesen sah das OLG ebenfalls vorliegen.

Der Vorpächter war mit diesem Urteil nicht einverstanden und erhob Revision an den OGH. Der OGH billigte die Rechtsansicht des Berufungsgerichts. Er stellte fest (4 Ob 192/15m), dass ein direkter Anspruch des Nachmieters gegen den Vormieter möglich ist.

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