Das österreichische Mietrecht ist sehr komplex und bietet viele Stolpersteine. Auf diese Punkte sollten man unbedingt achten. In der Vergangenheit haben wir schön öfter über die häufigsten Fehler in Mietverträgen informiert.
Das Mietrecht kennt einen starken Kündigungsschutz. Damit dieser nicht durch kurze, befristete Mietverträge umgangen werden kann, wird die Möglichkeit für Befristungen im Mietrechtsgesetz stark eingeschränkt. In der Regel gilt, dass befristete Mietverträge mindestens für 3 Jahre abgeschlossen werden müssen. Länger Vertragsdauern wären möglich, sind jedoch in der Praxis eher unüblich.
Am ende eines befristeten Mietvertrags ist keine Kündigung erforderlich. Jedoch muss dem Mieter rechtzeitig mitgeteilt werden, dass der Vertrag nicht verlängert ist. Sohin sollte ein Räumungsvergleich geschlossen werden. Kommt ein solcher nicht zustande, muss ein Verfahren bei Gericht angestrengt werden, um einen Auszugstermin festzusetzten.
Erfolgt bis zum Ende der Mietdauer keine Nachricht, verlängert sich der Mietvertrag. Unter Umständen sogar in einen unbefristeten Vertrag.
Kettenmietverträge
Anders als im Arbeitsrecht sind im Mietrecht mehrere aufeinanderfolgende befristete Verträge, sogenannte zulässig, ohne dass durch die Kettenmietverträge automatisch ein unbefristeter Mietvertrag entsteht. Für jeden einzelnen Vertrag gilt die 3-Jahres-Regel, Es ist als auch ein neuer, befristeter Mietvertrag wieder für mindestens 3 Jahre abzuschliessen.
Kündigung trotz Befristung?
Normalerweise gilt bei einem befristeten Vertrag, dass keine Kündigung möglich ist, sofern nicht explizit ein zusätzliches Kündigungsrecht vereinbart wurde. Im Anwendungsbereich des MRG ist es jedoch so, dass der Mieter nach einem Jahr unter Einhaltung einer Frist von einem Monat einen Mietvertrag kündigen kann.
Es ist darauf zu achten, dass unter Umständen eine gerichtliche Kündigung notwendig ist. Daher sollte frühzeitig das Gespräch mit dem Vermieter gesucht werden.
Vermieter haben in der Regel kein Kündigungsrecht bei einem befristeten Vertrag. Davon ausgenommen sind die Fälle der begründeten Kündigung. So ein Fall liegt vor, wenn der Mieter die Miete nicht bezahlt, oder ein gerechtfertigter Eigenbedarf geltend gemacht werden.
Gregor