Erneut sind viele Geschäfte von den – wie es die Regierung so schön verharmlosend nennt – Betretungsverboten betroffen. Für viele Ladenbesitzer stellt sich die Frage, ob sie die Miete für das Geschäftslokal im Lockdown weiter bezahlen müssen, oder ob es Erleichterungen und Reduktionen gibt. Zu dieser Frage gibt es ein aktuelles Urteil des OGH.
Im Gegenständlichen Fall OGH 3 Ob 78/21y ging es um ein Sonnenstudio. Der Mieter klagte auf Feststellung, dass die Miete nicht fällig sei. Als Begründung führte er an, dass laut Mietvertrag der Nutzungszweck klar geregelt würde. Dieser könne durch das Betretungsverbot nicht erfüllt werden.
Bereits das Erstgericht sah das ebenfalls so. Als Rechtsgrundlage dient in diesem Fall § 1104 ABGB:
Wenn die in Bestand genommene Sache wegen außerordentlicher Zufälle, als Feuer, Krieg oder Seuche, großer Überschwemmungen, Wetterschläge, oder wegen gänzlichen Mißwachses gar nicht gebraucht oder benutzt werden kann, so ist der Bestandgeber zur Wiederherstellung nicht verpflichtet, doch ist auch kein Miet- oder Pachtzins zu entrichten.
Die Aufzählung ist nicht abschliessend. Die sog. Massnahmen welche wochen- und monatelange Betretungsverbote beinhalteten, kommen den in § 1104 ABGB sehr nahe, sodass dieser zur Anwendung kommen kann.
Der OGH bestätigte diese Rechtsansicht der Untergerichte. In der Zwischenzeit gab es weitere Urteile von Bezirksgerichten, welche die selbe Rechtsansicht vertreten. Der OGH lies in seinem Urteil jedoch einige Fragen offen, die bei zukünftigen Streitigkeiten noch offen sein könnten.
Betriebskosten
Fraglich ist ob auch die Zahlung für die Betriebskosten unterbleiben kann. Im gegenständlichen Fall war es so, dass der Mieter keine Betriebskosten bezahlten. Jedoch war der Strom und die Heizung bereits aufgrund der Kündigung abgestellt, sodass er schon aus diesen Grund keine Betriebskosten mehr zahlen musste. Ob diese auch unter Anwendung von § 1104 ABGB der Fall gewesen wäre, beantworteten die Höchstrichter nicht.
Restnutzung
Im Verfahren brachte der Vermieter weiterhin vor, dass eine gewisse Restnutzung möglich sei, weshalb zumindest ein Teil der Miete zu bezahlen wäre. Der OGH verneinte die Restnutzung in diesem Fall, beantwortete aber nicht, ob und in welcher Höhe in diesem Fall die Miete fällig wäre. Das insbesondere spannend, weil das Gesetzt als Voraussetzung für den Entfall der Zahlungspflicht explizit fordert, dass das Mietobjekt gar nicht gebraucht oder benutzt werden kann. Bei einer Restnutzung wäre dies also nicht erfüllt.
Aus unserer Sicht ist eine Restnutzung jedenfalls dann gegeben, wenn ein Betriebe z.B. durch Takeaway oder Lieferservice grundsätzlich weiterhin tätig sein kann. In so einem Fall, z.B. bei einem Restaurant, dass einen Lieferservice anbieten kann, ist die Restnutzung so hoch, dass hier kein Fall des § 1104 ABGB vorliegen dürfte.
Etwas schwieriger ist es bei einem Ladengeschäft. Hier besteht in vielen Fällen die Möglichkeit, die im Laden vorhandenen Produkte über einen Onlineshop zu verkaufen. Mit unter ist sogar Click&Collect erlaubt, also das Abholen der gekauften Waren durch Kunden vor dem Geschäft. Das Geschäft wird dann jedenfalls als Lager genutzt.
Es ist weiterhin fraglich, ob eine derartige Restnutzung nur dann vorliegt, wenn sie tatsächlich Möglich ist. Nun hat nicht jedes Unternehmen eigenen Onlineshop und wenn das Unternehmen seine Waren nicht von der Möglichkeit des Onlineverkaufs gebraucht macht, ist unklar, ob hier eine Restnutzung alleine durch die theoretische Möglichkeit vorliegt.
Aus unserer Sicht sind die Voraussetzungen für den Ausfall sehr streng anzulegen. Wenn tatsächlich eine einfache Möglichkeit besteht, die Waren online oder auf anderem Weg zu verkaufen, dann wird sicher von einer erheblichen Restnutzung auszugehen sein. Eine genaue rechtliche Klärung dieser Frage werden wir sicher in diesem oder einem der nächsten Lockdowns, die auf uns zukommen, sehen werden.
