Vermieterwechsel – was ist zu beachten?

Vermieterwechsel – was ist zu beachten?

9. Juli 2022 0 Von Gregor

Wenn eine Wohnung oder ein Haus verkauft wird, tritt der Käufer in der Regel in den Mietvertrag ein. Was gibt es für Mieter zu beachten?

Normalerweise gilt der Grundsatz, dass Parteien eines zweiseitigen Vertrags nicht ohne Zustimmung des Anderen ihre Recht und Pflichten an einen dritten abgeben dürfen. Jeder will sich aussuchen, wer sein Vertragspartner ist. Schliesslich will man nicht das Ausfallsrisiko tragen. Bei einer vermieteten Immobilie ist das einfacher, denn die bleibt vorhanden und die Leistung ist somit sichergestellt, egal wem sie gehört.

Vermieterwechsel sind daher beim Verkauf einer Wohnung möglich, auch wenn der Mieter nicht explizit zustimmt. In der praktischen Abwicklung stellen sich immer wieder rechtliche Fragen. Eine davon betrifft die Miete. Klar ist, dass der neue Eigentümer ab Eintragung in das Grundbuch Anspruch auf die Miete hat.

An wen zahlt man die Miete bei einem Vermieterwechsel?

Selbst wenn ein Mieter im Vorfeld von den Verkaufsbestrebungen informiert wurde, weiss er vielleicht nicht genau, ob und wann die Wohnung tatsächlich verkauft wurde. Insbesondre wird er nicht tätlich prüfen, ob der Grundbucheintrag schon erfolgt ist.

Das klingt eigentlich einfach und könnte in einem Gespräch zwischen dem Mieter und den Vermietern geklärt werden. Doch so einfach ist es im Leben nicht immer. Ein Fall, in dem über die Frage der Mietzahlung nach einem Vermieterwechsel gestritten wurde, landete jetzt sogar vor dem Obersten Gerichtshof.

In diesem Fall war es so, dass der Mieter zwar wusste, dass die Immobilie (es ging um eine Gewerbeimmobilie) verkauft wird und an wen. Doch das Datum kannte er nicht. Somit überwies er die Miete weiterhin an den bisherigen Vermieter. Der neue Vermieter klage und vertrat die Ansicht, dass der Mieter nicht schuldbefreiend an den bisherigen Mieter zahlen könne, weil er vom Verkauf wusste.

Der OGH sah das anders und gab dem Mieter recht. Der Mieter muss nicht täglich das Grundbuch kontrollieren und kann schuldbefreiend an den bisherigen Vermieter Zahlen, solange er nicht konkret vom Vermieterwechsel informiert ist.

Da der Tag der Eintragung ins Grundbuch nicht immer mit dem Stichtag der Miete zusammenfällt, sollte auch geklärt werden, ob in diesem Fall die Miete geteilt wird oder für einen gesamten Monat schon an den neuen Vermieter oder noch an den bisherigen gezahlt wird. Ansonsten könnte es tatsächlich passieren, dass der neue Vermieter zurecht nochmal die Mietzahlung für den Zeitraum von der Eintragung bis zum Monatsletzten fordert. Gespräche helfen immer Ärger und teure Gerichtsprozesse zu vermeiden.