Immobilienbewertungen sind für viele Bürger ein Buch mit sieben Siegeln. Sehr oft ist es nicht leicht nachvollziehbar, wie der Wert eines Grundstücks bewertet wird. Heute haben wir das Glück, ein Interview mit der Gerichtssachverständigen Mag. Sabine Lässer-Pesl, die als Immobilienbewerterin in Innsbruck tätig ist, führen zu dürfen. Wir hoffen, Ihnen so eine Antwort auf die Frage zu geben, wie Wohnungen, Häuser und Grundstücke bewertet werden?
ZPO.at: Frau Mag. Lässer-Pesl, wie beurteilt ein professioneller Immobiliensachverständiger den Wert einer Liegenschaft? Welche Kriterien sind für eine Immobilienbewertung massgeblich?
Mag. Lässer-Pesl: Bevor die Bewertung der Liegenschaft durchgeführt wird, ist ein Lokalaugenschein vor Ort unerlässlich und es müssen alle relevanten Unterlagen über die Liegenschaft eingeholt werden. Angefangen vom Grundbuchauszug, der genau gelesen werden soll und dann auch die entsprechenden Verträge dazu ausgehoben werden müssen (Dienstbarkeitsverträge, Wohnrechte,…), die gesamten Unterlagen, die beim Bauamt ausgehoben werden können (Pläne, Bescheide, Tekturen, Kollaudierungen, etc), Mietverträge, Pachtverträge, Unterlagen bei der Hausverwaltung sind einzuholen, ausserbücherliche Rechte sind ebenso zu berücksichtigen wie die im GB eingetragenen, und vieles mehr. Dann Recherchen im GB in der Urkundensammlung sind aufwendig aber unerlässlich. Ein weiteres Kriterium ist die gute Kenntnis des Marktes, daher ist es von Vorteil, wenn man selber in der Immobilienbranche tätig ist und regelmässig den Markt beobachten kann. Juristische Kenntnisse, sowie auch Grundkenntnisse vom “Bau” sind wichtig und hilfreich.
Weiters sind für den Wert einer Immobilie, die Lage, Zustand, Alter, Angebot und Nachfrage etc. wichtige Kriterien, dabei handelt es sich nur eine beispielhafte, keine taxative Aufzählung. All diese Punkte ergeben dann zusammen den Verkehrswert einer Liegenschaft, also jenen Wert, der bei Verkauf am Markt zu erzielen sein wird.
ZPO.at: Gibt es etwas, dass Immobilienbesitzer tun, können, um den Wert Ihrer Liegenschaft zu steigern?
Mag. Lässer-Pesl: Regelmässig die Liegenschaft warten und Instandhaltungsarbeiten durchführen, dann wird der Wert gehalten und die Lebensdauer einer Immobilie kann verlängert werden. Ob grosse Investitionen zur Steigerung des Wertes der Liegenschaft führen, hängt vom Einzelfall ab und kann nicht pauschal angegeben werden. Das hängt vom Zeitgeschmack und vielem mehr ab.
ZPO.at: Kann es sein, dass die tatsächlichen Preise vom Schätzgutachten abweichen? Weshalb?
Mag. Lässer-Pesl: Ja, weil bei einer Bewertung die besondere Vorliebe für eine Immobilie ausser Acht zu bleiben hat. “Liebhaberei” ist kein Kriterium für die Bewertung, kann aber für einen Käufer ein Kriterium sein. Will er eine Liegenschaft aufgrund von persönlichen Gründen unbedingt erwerben, bleiben marktkonforme Überlegungen oft ausser Acht und daher wird unter Umständen auch mehr für eine Liegenschaft bezahlt als der “normale Markt hergibt und Käufer” dafür bezahlen würde.
ZPO.at: Mit welchen Kosten muss man für eine professionelle Immobilienbewertung rechen?
Mag. Lässer-Pesl: Die Kosten hängen letztendlich vom Verkehrswert der ermittelt wird ab. In der Regel als ganz groben Anhaltspunkt: rund € 1.500,00 zuzügl. Ust und Barauslagen für eine kleine Wohnung und diese Kosten steigern sich dann, je nach ermitteltem Verkehrswert. Ein Einfamilienhaus wird rund € 3.000,00 bis rund € 4.000,00 Honorar ausmachen.
ZPO.at:Wer prüft die Tätigkeit von Immobilienbewertern?
Mag. Lässer-Pesl: Der Markt prüft dies durch tatsächlichen Verkäufe.
ZPO.at: Wie erkenne ich einen guten Immobilienbewerter?
In dem er die oben unter Punkt 1 angegebenen Unterlagen alle erhebt, einen Lokalaugenschein vor Ort durchführt, ausführlich recherchiert und ein Gutachten nicht zu Dumpingpreisen anbietet. Weiters sind allg. beeidete und gerichtlich zertifizierte Sachverständige in der Sachverständigenliste eingetragen, die beim Sachverständigenverband abgefragt werden können und die beim Landesgericht Innsbruck aufliegen. Ein Sachverständiger haftet für sein Gutachten und ist zu Objektivität und Genauigkeit verpflichtet. Der Sachverständige sollte auf diesem Gebiet auch eine langjährige Erfahrung vorweisen können.
ZPO.at: Wie schätzen Sie als Expertin die Preisentwicklung in den nächsten Jahren?
Mag. Lässer-Pesl: Die Preise für Immobilien in guten Lagen werden nach wie vor steigen, für gebrauchte und ältere Wohnungen mit hohen Betriebskosten oder Heizkosten stagniert der Markt ohnehin schon lange. Bei gewerblichen Immobilien reagiert der Markt ebenfalls seit längerem sehr verhalten.
ZPO.at: Vielleicht wissen Sie sonst noch etwas, dass für unsere Leser interessant sein könnte?
Mag. Lässer-Pesl: Die Investition in einen professionellen Immobilienbewerter und Sachverständigen lohnt sich jedenfalls und wird für viele Lebensbereiche benötigt. Z.B bei der Aufteilung von Immobilien unter Familienmitgliedern, Verlassenschaften, Scheidungen, Erbschaften, für Banken, persönliches Interesse, Geschäftsauflösungen, Unternehmensübergaben, etc., Die Liste lässt sich noch fortführen). Bei Immobilien geht es immer um sehr viel Geld und kann bei falscher Einschätzung oder falscher Kaufentscheidung existenzbedrohend sein.
ZPO.at: Danke für das Interview.
Infobox
Mag. Lässer-Pesl ist allg. beeidete und gerichtlich zertifizierte Sachverständige für gewerblich oder industriell genutzte Liegenschaften, für grössere und kleinere Wohnhäuser, Baugründe und Geschäftsräumlichkeiten. Daneben betreibt Sie in eigenes Immobilienbüro.Sie verfügt über eine Ausbildung als Juristin und arbeitete bei einem Bauträger. Sie ist Präsidentin des Tiroler Immobilien Rings, Mitglied beim SV – Hauptverband der allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen Österreichs. Weiters ist sie in der Maklerausbildung tätig als Vortragende und Prüferin für das Fach Liegenschaftsbewertung.
